Receita Federal e cartórios vão fechar cerco contra 'vendas' de imóveis abaixo do preço para driblar imposto
Data: 23/07/2026
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"Vender" um imóvel para um filho ou um parente de graça ou por um preço bem abaixo do mercado para fugir de cobrança de imposto pode custar caro. Com a integração dos cartórios à Receita Federal por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), uma espécie de "CPF do imóvel", ficou mais difícil declarar um valor na escritura e outro na hora de acertar o tributo. Quando o Fisco enxerga simulação, a multa pode chegar a 100% do imposto devido.
Na prática, se um apartamento em Copacabana vale, pela metragem e localização, cerca de R$ 2 milhões, é esse o valor que tende a valer para todos os efeitos. Quem compra e quem vende passam a ter que declarar essa quantia até mesmo quando a transação é feita com filhos e herdeiros.
Antigamente, como as informações não conversavam entre si, dava para fazer a prática irregular conhecida como simulação, ou seja, "venda" que, na verdade, era doação de imóvel disfarçada para filho, que não pagava nada. Com o cruzamento de dados por meio do CIB, esse tipo de manobra tende a perder espaço.
— Simulação é quando contribuintes tentam fugir de qualquer imposto colocando um valor da venda ou aluguel do imóvel muito abaixo do mercado ou sem cobrança de valor — explica Paulo Henrique Pêgas, professor de Contabilidade do Ibmec-RJ.
Entenda
O "CPF dos imóveis" é um número único que identifica cada imóvel e passa a ser usado na escritura, no registro e na declaração à Receita Federal. A lógica é simples: esse código facilita na identificação do valor de uma propriedade, que deve ser o mesmo na venda, na doação e no Imposto de Renda.
— Esse número de cadastro do imóvel vai ser usado na escritura, no registro e na transação fiscal, de maneira que eu não possa tentar enganar os Fiscos — afirma a advogada Laura Brito, especialista em Direito de Família e Sucessões.
Imóveis cedidos
Pêgas pontua que até a cessão gratuita de um imóvel vazio pode ter efeito tributário, exceto quando o bem é destinado ao cônjuge ou a um parente de primeiro grau:
— Você tem um imóvel vazio e o cede gratuitamente ao cônjuge, ao pai, à mãe ou a um filho. Nesse caso, o Fisco não vai cobrar Imposto de Renda do proprietário.
Na hora de declarar o IRPF
Há ainda uma mudança concreta na hora de declarar o Imposto de Renda de Pessoas Físicas (IRPF).
— Declarando o Imposto de Renda, vai ter que colocar o CIB no campo de endereço do imóvel — explica Pêgas.
Inclusão
A adoção obrigatória do CIB está em curso. Os imóveis urbanos e rurais passaram a receber o identificador único nacional em 25 de novembro de 2025.
A inclusão do código começou a ser exigida neste ano de órgãos federais, cartórios e das capitais e do Distrito Federal. Até dezembro de 2026, todos os cartórios devem adotar o código.
Em 2027, a exigência alcança a administração estadual e os demais municípios, completando a integração no país. O contribuinte não precisa fazer nada: a atualização corre por conta dos cartórios de registro.
Multa pode dobrar em caso de fraude
Se concluir que uma compra e venda serviu para disfarçar uma doação, a Receita Federal pode desconsiderar o formato declarado e cobrar o imposto conforme a real natureza da operação, acrescido de juros e multa.
A penalidade padrão é de 75% sobre o valor que deixou de ser pago. Havendo fraude ou sonegação, ela é dobrada e chega a 100% do imposto devido.
A multa ainda conta juros calculados pela taxa Selic.
O que diz a Receita Federal
Em nota ao EXTRA, a Receita Federal afirmou que a identificação de irregularidades sai de análises de risco, a partir das declarações dos próprios contribuintes e de dados de várias fontes.
"Essas informações chegam por diferentes declarações e formatos, em momentos distintos, e são avaliadas pelas equipes responsáveis que utilizam critérios de interesse e relevância fiscal para fins de seleção para fiscalização", diz a nota.
A Receita também informou que não divulga os critérios usados para escolher o que será fiscalizado.
"Para proteger o sigilo fiscal dos contribuintes e preservar a efetividade das ações de fiscalização, a Receita Federal não divulga os critérios usados para escolher quais situações serão analisadas, nem detalhes sobre os métodos de trabalho e em suas atividades de controle", explica o órgão.
Fonte: CNN BRASIL
