A venda de imóvel residencial por valor superior ao custo de aquisição pode gerar ganho de capital e, consequentemente, a obrigação de recolhimento do Imposto de Renda.

Em regra, o ganho corresponde à diferença positiva entre o valor de compra e o valor de venda do imóvel. Por exemplo: se uma pessoa comprou um imóvel por R$ 1 milhão e vendeu por R$ 3 milhões, o ganho inicial seria de R$ 2 milhões, antes dos ajustes permitidos pela legislação.

Apesar da tributação, a legislação prevê uma isenção importante. O art. 39 da Lei nº 11.196/2005 permite que a pessoa física fique isenta do IR sobre o ganho de capital quando aplicar o valor recebido na venda na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil, dentro do prazo de 180 dias.

A Solução de Consulta Cosit nº 108/2026 esclareceu, porém, que essa isenção possui limites. Segundo o entendimento da Receita Federal, entram na regra a compra de imóvel residencial pronto, em construção ou na planta, bem como a quitação de saldo remanescente de aquisição a prazo de imóvel residencial.

Por outro lado, não estão abrangidas pela isenção despesas com construção de casa em terreno próprio, continuidade ou conclusão de obra já iniciada, compra de materiais, pagamento de mão de obra, reformas, benfeitorias ou quitação de financiamento contratado para construção.

Outro ponto de atenção é que, se apenas parte do valor da venda for aplicada na aquisição de outro imóvel residencial, a isenção será proporcional. O valor não aplicado continuará sujeito à tributação.

Além disso, o benefício só pode ser utilizado uma vez a cada cinco anos.

Na prática, o prazo de 180 dias, sozinho, não garante a isenção. O fator decisivo é a destinação dos recursos. Por isso, antes de vender um imóvel residencial, é essencial avaliar se o valor será usado na compra de outro imóvel, na construção, em reformas ou na quitação de financiamento, pois cada situação pode gerar efeitos fiscais diferentes.

O planejamento jurídico e contábil antes da operação pode evitar recolhimento indevido, autuações, juros e multas.

Fonte: Solução de Consulta Cosit nº 108/2026.